嘉定新城要卖6万 徐行卖4万？醒醒吧！

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果然不出所料，嘉定再出！

先是新城联合体以22.05亿元总价夺得嘉定徐行镇06-04地块，楼板价24104元/平方米！

然后半不到，便易主：

建发地产以41.98亿元总价夺得嘉定新城E27-1地块，楼板价30289元/平方米！

时间倒回到去年，禹洲地产5.1亿元摘得徐行纯宅地，楼板价仅9104元/平方米，金地夺下的嘉定新城宅地楼板价18680元/平方米。也就是说，一年不到的时间，楼板价妥妥翻倍！的出路真的是静静地等下一个到来？

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跟往常一样，嘉定新城要卖6万、徐行卖4万才保本之类的文章再次刷屏朋友圈。转念一下，位于郊环外、都快到江苏的嘉定新城和徐行真的值这个价吗？

从整个嘉定区来看，价格最高的属离市区最近的南翔，今年均价31374元/平方米；其次是嘉定新城，实际成交均价已超2.6万，嘉定徐行所在的嘉定北部是嘉定目前价格最低的板块，换言之，嘉定两块新楼板价超出区域均价一大截！

嘉定区各板块今年（截至6.16）实际均价

过去5年房价上涨80%

先看嘉定新城近些年的房价走势。今年已过半，嘉定主城区已累计成交2697套，均价26406元/平方米，五年前该区域均价仅为14707元/平方米，五年房价涨幅接近80%。如果按平均每年20%的涨幅，今年全年嘉定新城均价有望突破3万，但无论如何夸张，近两年集体卖到五六万，几乎不可能。

嘉定新城五年来价格走势（今年截至6.16）

另据统计，嘉定新城目前可售新房超40个，库存约4073套，参考往年成交量，在没有新增供应的前提下，理想的去库存周期大约是6.8个月。再加上连续不断新增供应，区域内新房或继续维持供大于求、低价走量的行情。

徐行新开盘价格猜想

对买房者来说，不管你多少楼板价，卖多少价格能接受才是关键。定价又跟地段、交通和配套息息相关。

徐行示意图

嘉定徐行距离市区约15公里，离嘉定新城也不近，也没有轨道交通支持，很难吸引区域外部客群，因此从受众面相对较窄，更多的会倾向区域内部升级改善需求。另外，从周边商业配套来看，也不多，更多的需要依靠佳兆业城市广场支持。

当然，地块技术指标上还是有优势的地方，比如容积只有1.2，可以造一些花园洋房，甚至是一些经济别墅的机会，从产品上提高了附加值。另外，这幅地块并没有要求房屋自持，因此在开发难度和资金回笼上有很大便利度。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从楼板价来推算，未来保本价将达到 3.6万/平方米，目前周边项目成交均价基本在2.1万元/平方米，还是有相当大的价格落差。不过该地块边上还有碧桂园嘉誉等项目，目前均价2.3万，低于楼板价，也可以为边上项目造势。

嘉定新城地价透支房价太多

而嘉定新城地价之所以贵，主要原因还是地段更占优势。地块距离11号线嘉定新城站约800米，区域内新盘林立，市政规划、高端配套开始逐步交付。紫气东来、远香湖、保利大剧院、嘉定图书馆、瑞金医院北院、嘉定妇幼保健院等高规格市政配套已经投入使用，嘉定新城居住环境和市政设施已得到大大改善。

另据嘉定新城官方网站消息，嘉定新城已有一大批商业综合体陆续投入运营。上海大融城购物中心已经开业；台北风情街、嘉定宝龙城市广场今年底也将陆续开业；中信泰富购物中心至2017年底竣工时，它将成为新城区域内最大的商业综合体。

嘉定新城示意图

从另一个角度看，地价一年涨2倍，房价五年才涨80%，地价如果提前透支房价太多，势必会加重市场的观望情绪。

嘉定新城目前有不少值得考虑的项目，以花园里为例，小区位于嘉定区宝塔路阿克苏路口，紧邻嘉定宝龙城市广场和远香湖，与瑞金医院北院相距约500米，到11号线嘉定新城站约2公里，生活配套相对成熟。花园里已于6月9日开放售楼处和样板间，6月下旬首次开盘，户型为88-127平2房-3房。

花园里鸟瞰图

一座新城从无到有，从有到适宜居住，需要的是时间。尽管嘉定新城目前现状差强人意，但从整个上海来比较，这里新盘价格亲民、楼盘选择面广、区域前景看好，如果你耐得住寂寞，嘉定新城还是值得考虑。

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